Jako advokáti a povinné osoby dle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), neseme odpovědnost za důkladné prověření každé realitní transakce. Klíčovou součástí tohoto procesu je doložení původu peněz použitých k nákupu nemovitosti. Nejde o narušení soukromí klienta, ale o zákonnou povinnost, jejímž cílem je zabránit praní špinavých peněz a financování terorismu Connecte REALITY. Správné vyhodnocení předložených dokumentů je zásadní pro ochranu Vaší kanceláře i celého finančního systému.

Proč je zkoumání původu financí nezbytné?

Realitní sektor je z pohledu AML vysoce rizikový, protože umožňuje transformovat velké objemy nelegálně získaných prostředků do legitimního majetku. Podle AML zákona jsou advokáti, stejně jako realitní zprostředkovatelé, tzv. povinnými osobami FAÚ. Je naší povinností provést identifikaci a kontrolu klienta ještě před uzavřením smlouvy Realitní kariéra.

Cílem kontroly je porozumět povaze obchodu, majetkovým poměrům klienta a především zjistit, odkud pocházejí finanční prostředky, které mají být v transakci použity FAÚ. Ignorování této povinnosti může vést nejen k vysokým sankcím, ale i k trestní odpovědnosti za legalizaci výnosů z trestné činnosti z nedbalosti.

Standardní a přijatelné dokumenty k doložení původu peněz

Pro doložení původu peněz při realitní transakci neexistuje jeden univerzální dokument. Vždy záleží na konkrétní situaci klienta. Pouhé ústní prohlášení nebo zaškrtnutí políčka ve formuláři je zcela nedostatečné FAÚ. Vždy vyžadujte listinné důkazy.

Mezi standardní a obecně akceptovatelné podklady patří:

  • Výpisy z bankovního účtu: Vyžadujte výpisy za delší časové období (např. 6-12 měsíců), které prokazují postupné naspoření částky, nikoliv pouze aktuální zůstatek. Je nutné sledovat historii a původ příchozích plateb.
  • Potvrzení o prodeji jiné nemovitosti: Kopie kupní smlouvy a výpis z účtu prokazující příjem kupní ceny.
  • Rozhodnutí o dědictví: Pravomocné usnesení soudu o nabytí dědictví, které zahrnuje finanční prostředky nebo majetek, jehož prodejem byly prostředky získány.
  • Úvěrová smlouva: Smlouva o hypotečním nebo jiném úvěru uzavřená s regulovanou finanční institucí.
  • Darovací smlouva: U darů je nutné prověřit vztah mezi dárcem a obdarovaným a v ideálním případě i původ peněz u dárce, zejména u vysokých částek od osob mimo rodinu.
  • Výplata pojistného plnění: Smlouva s pojišťovnou a potvrzení o vyplacení částky.
  • Prodej obchodního podílu: Smlouva o převodu obchodního podílu a doklad o přijetí platby.

Jak postupovat u nestandardních zdrojů financování

Stále častěji se setkáváme se zdroji, které vyžadují hlubší kontrolu a představují vyšší riziko.

  • Příjmy z podnikání (OSVČ): Vyžadujte daňová přiznání za několik let zpětně a související výpisy z účtu, které prokazují legální zisk.
  • Výnosy z investic (akcie, fondy): Požadujte výpisy od brokera nebo investiční společnosti, které dokumentují jak nákup, tak prodej cenných papírů a následný zisk.
  • Prostředky z kryptoměn: Toto je vysoce riziková oblast. Je nezbytné doložit kompletní historii transakcí na renomované a regulované kryptoměnové burze, včetně nákupu kryptoměny, jejího držení a následného prodeje za fiat měnu s připsáním na bankovní účet klienta. Anonymní transakce jsou nepřijatelné.
REÁLNÝ SCÉNÁŘ:

Klient kupuje nemovitost za 12 milionů Kč. Tvrdí, že 7 milionů Kč získal prodejem bytu a 5 milionů Kč mu darovala teta. Jako povinná osoba musíte požadovat:

  1. Kupní smlouvu na prodaný byt.
  2. Výpis z bankovního účtu, který ukazuje připsání kupní ceny 7 milionů Kč.
  3. Podepsanou darovací smlouvu na 5 milionů Kč.
  4. Výpis z účtu klienta, který prokazuje přijetí daru.

U daru od tety je riziko nižší než u daru od neznámé třetí osoby. Přesto je vhodné se doptat na původ prostředků u dárce, pokud máte jakékoliv pochybnosti.

Rozdíl mezi nízkým a vysokým rizikem klienta

V rámci principu "Poznej svého klienta" (KYC) musíte stanovit rizikový profil každého klienta FAÚ.

  • Nízké riziko: Typicky se jedná o dlouhodobého klienta, který kupuje standardní nemovitost a financuje ji z prostředků z hypotečního úvěru od české banky nebo z prodeje jiné své nemovitosti. Dokumentace je přehledná a snadno ověřitelná.
  • Vysoké riziko: Zpozornět byste měli, pokud transakce vykazuje některý z následujících znaků:
    • Klient provádí složité nebo neobvykle strukturované transakce bez zjevného ekonomického důvodu ARROWS.
    • Prostředky pocházejí ze země, která je považována za rizikovou z pohledu AML/CFT FAÚ.
    • Klient je politicky exponovaná osoba (PEP).
    • Klient trvá na hotovostní platbě (i v rámci zákonných limitů).
    • Klient je neochotný poskytnout požadované dokumenty.

Co dělat, když klient odmítá doložit původ financí?

Pokud se klient odmítne podrobit identifikaci, kontrole nebo neposkytne potřebnou součinnost k doložení původu prostředků, AML zákon hovoří jasně. Je Vaší povinností neuskutečnit daný obchod FAÚ. Pokračování v transakci by Vás vystavilo značnému riziku.

Navíc, pokud máte podezření, že se klient pokouší o legalizaci výnosů z trestné činnosti, jste povinni podat oznámení o podezřelém obchodu Finančnímu analytickému úřadu Connecte REALITY. Toto jednání není porušením mlčenlivosti advokáta, ale splněním zákonné povinnosti.

Jak Konfido zefektivní kontrolu a archivaci dokumentů

Ruční procházení stovek stran bankovních výpisů, smluv a dalších dokumentů je časově náročné a náchylné k chybám. Právě zde může inteligentní asistent jako Konfido výrazně zefektivnit Vaši práci.

Všechny dokumenty od klienta jednoduše nahrajete do zabezpečeného prostředí aplikace. Konfido je během několika minut zpracuje a Vy se můžete okamžitě ptát na klíčové informace.

Příklady dotazů:

  • „Vypište všechny příchozí transakce nad 500 000 Kč z bankovních výpisů za poslední rok a uveďte odesílatele.“
  • „Najděte ve smlouvě o prodeji nemovitosti článek definující kupní cenu a porovnejte ji s částkou připsanou na účet dle výpisu.“
  • „Ověřte, zda se jméno dárce v darovací smlouvě shoduje se jménem odesílatele platby na výpisu z účtu.“

Konfido Vám poskytne přesné odpovědi s přímými odkazy na konkrétní stránky a dokumenty. Tím nejen urychlíte samotnou kontrolu, ale také vytvoříte robustní a snadno auditovatelnou stopu pro případnou kontrolu ze strany FAÚ nebo ČAK. Zabezpečená archivace je rovněž nedílnou součástí AML povinností ARROWS.

Pokyn pro ověření:

Každá informace získaná prostřednictvím Konfida je podložena přesnou citací zdroje (např. Výpis z účtu č. 123, str. 5). Tuto informaci si můžete jedním kliknutím ověřit v originálním dokumentu. Tím je zajištěna stoprocentní kontrola nad celým procesem a Váš finální AML záznam je neprůstřelný.

Spočítejte si návratnost nasazení Konfida

Zjistěte, kolik času a nákladů ušetříte na úkonech, jako je AML kontrola dokumentů, s naší interaktivní kalkulačkou.

Vyzkoušet demo

Zdroje a použitá literatura