Advokáti a realitní zprostředkovatelé se často setkávají u stejných transakcí, zejména při prodeji nemovitostí. Oba patří mezi povinné osoby podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“). Jejich povinnosti však nejsou totožné. Rozdíly v přístupu k identifikaci klienta, a především v otázce profesní mlčenlivosti, jsou natolik zásadní, že vyžadují precizní orientaci v problematice. Tento článek Vám poskytne srovnání klíčových aspektů AML povinností advokáta a realitního makléře.

Kdy vzniká povinnost dle AML zákona?

Prvním a zásadním rozdílem je okamžik, kdy se advokát či realitní zprostředkovatel stává povinnou osobou ve smyslu AML zákona.

Advokát: Pouze u vybraných činností

Advokát není povinnou osobou vždy. Jeho AML povinnosti se aktivují pouze tehdy, pokud pro klienta vykonává specifické úkony, které nesouvisejí s běžným právním poradenstvím či zastupováním v řízeních. Typicky se jedná o situace, kdy advokát:

  • provádí úschovu peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta,
  • jedná jménem klienta nebo na jeho účet při koupi či prodeji nemovitosti nebo obchodního závodu,
  • spravuje majetek klienta, včetně správy svěřenského fondu,
  • zakládá nebo spravuje obchodní korporace, svěřenské fondy nebo jiná podobná uspořádání.

Naopak, při zastupování klienta před soudem nebo při poskytování obecného právního poradenství se na advokáta AML povinnosti obvykle nevztahují.

Realitní zprostředkovatel: Z podstaty činnosti

U realitních zprostředkovatelů je situace jednodušší. Povinnou osobou jsou z titulu své živnosti „realitní zprostředkování“ ARROWS. Jakmile jednají jako podnikatelé zprostředkovávající uzavření realitní smlouvy, musí plnit povinnosti dle AML zákona FAÚ.

Existuje však výjimka u nájmů. Pokud měsíční nájemné nepřesáhne 10 000 EUR, realitní zprostředkovatel v takovém případě povinnou osobou není FAÚ. V praxi se to týká drtivé většiny rezidenčních nájmů, ale u komerčních prostor nebo luxusních nemovitostí je třeba hranici pečlivě sledovat ARROWS.

Identifikace a kontrola klienta: Klíčové rozdíly a shody

Identifikace a následná kontrola klienta jsou stěžejními povinnostmi obou profesí Realitní kariéra. Proces se musí uskutečnit ještě před samotnou realizací obchodu, tedy před uzavřením smlouvy Realitní kariéra.

Co je společné?

Obě profese musí v rámci identifikace a kontroly zjistit a ověřit totožnost klienta, skutečného majitele a přezkoumat zdroje peněžních prostředků. Klient je povinen poskytnout potřebnou součinnost, tedy vysvětlení a dokumenty, které si povinná osoba vyžádá FAÚ.

Specifika a důraz

Ačkoliv je základní rámec stejný, praxe ukazuje odlišný důraz:

  • Realitní zprostředkovatelé se soustředí především na doložení původu financí Connecte REALITY. Jejich role je primárně transakční a ověření, že prostředky na koupi nemovitosti nepocházejí z trestné činnosti, je absolutní prioritou. Musí se aktivně dotazovat a vyžadovat podklady jako daňová přiznání, výpisy z účtů či smlouvy FAÚ.
  • Advokáti při úschově peněz rovněž detailně zkoumají původ prostředků. Jejich kontrola je však často komplexnější a zasazená do širšího právního kontextu transakce. Advokát musí posoudit, zda transakce nevykazuje znaky podezřelého obchodu i z hlediska složitých korporátních struktur nebo mezinárodních prvků.
REÁLNÝ SCÉNÁŘ:

Realitní zprostředkovatel připravuje prodej výrobní haly zahraniční společnosti. Kupující mu dodá výpis z obchodního rejstříku a prohlášení o původu peněz z prodeje jiné firmy. Pro zprostředkovatele to může být dostatečné. Advokát, který má pro stejnou transakci provést úschovu, bude pravděpodobně požadovat i smlouvu o prodeji oné firmy, daňové přiznání a výpisy z účtu dokládající přijetí platby, aby měl jistotu o celé historii finančních prostředků.

Mlčenlivost advokáta vs. oznamovací povinnost: Zásadní střet

Zde leží největší rozdíl v AML povinnostech mezi advokátem a realitním zprostředkovatelem.

Advokát: Povinnost mlčenlivosti jako základ profese

Povinnost mlčenlivosti je základním pilířem advokacie a je nezbytná pro budování důvěry s klientem Advokátní kancelář Bečvář. Tato povinnost se vztahuje na veškeré skutečnosti, o nichž se advokát dozvěděl v souvislosti s poskytováním právních služeb.

I v kontextu AML je tato povinnost respektována. Pokud advokát identifikuje podezřelý obchod, neoznamuje jej přímo Finančně analytickému úřadu (FAÚ). Místo toho má povinnost podat oznámení předsedovi České advokátní komory (ČAK). Zákon o advokacii explicitně stanoví, že povinnosti mlčenlivosti se advokát nemůže dovolávat vůči zástupci Komory ZÁKON č. 85/1996 Sb. o advokacii. Teprve ČAK posoudí, zda jsou splněny podmínky pro další postup a případné oznámení FAÚ. Tento mechanismus funguje jako filtr chránící citlivé informace klienta.

Realitní zprostředkovatel: Přímá oznamovací povinnost vůči FAÚ

Realitní zprostředkovatelé žádnou zákonnou profesní mlčenlivostí chráněni nejsou. Zjistí-li při své činnosti podezřelý obchod, mají přímou povinnost jej bez zbytečného odkladu oznámit FAÚ. Jakékoliv prodlení či neoznámení je považováno za porušení AML zákona s rizikem citelných sankcí.

Společné administrativní povinnosti

Navzdory rozdílům existuje řada administrativních povinností, které musí plnit obě profese. Mezi ty nejdůležitější patří:

  • Zpracovaný Systém vnitřních zásad a hodnocení rizik: Každá povinná osoba musí mít písemně zpracovaný systém, jak bude AML povinnosti plnit, a pravidelně jej aktualizovat ABES.cz.
  • Školení zaměstnanců: Všichni zaměstnanci, kteří se mohou setkat s podezřelými obchody, musí být pravidelně proškolováni.
  • Archivace dokumentů: Veškeré doklady získané v souvislosti s identifikací a kontrolou klienta musí být uchovávány po dobu stanovenou zákonem.
  • Určení kontaktní osoby: Pro realitní zprostředkovatele platí od 1. 2. 2025 nová povinnost určit a nahlásit FAÚ kontaktní osobu pro AML agendu Realitní kariéra.

Jak Konfido pomáhá s AML agendou?

Administrativní zátěž spojená s AML je značná. Pro advokáty i realitní makléře představuje sběr, analýza a archivace desítek až stovek stran dokumentů (výpisy z účtů, daňová přiznání, smlouvy) obrovskou časovou investici a riziko lidské chyby.

Konfido jako inteligentní asistent pro práci s dokumenty dokáže tento proces dramaticky zefektivnit.

  • Rychlá analýza podkladů: Nahrajete do aplikace kompletní spis klienta – smlouvy, výpisy, daňová přiznání, rejstříkové dokumenty. Během několika minut můžete klást dotazy a získávat odpovědi podložené přesnými citacemi.
  • Ověření původu prostředků: Místo manuálního procházení stovek transakcí na bankovních výpisech se můžete zeptat: Příklad dotazu: "Najděte a seřaďte všechny příchozí platby nad 500 000 Kč v přiložených výpisech za poslední rok a uveďte jejich zdroj." Konfido Vám poskytne seznam s odkazy na konkrétní stránky dokumentů.
  • Identifikace rizikových faktorů: Analýza rizik je klíčová. Konfido pomůže rychle identifikovat varovné signály. Příklad dotazu: "Existují v přiložených dokumentech zmínky o transakcích se státy, které nedostatečně uplatňují opatření proti praní špinavých peněz?"
  • Bezpečnost a mlčenlivost: Pro advokáty je klíčové, že veškerá data jsou zpracovávána v izolovaném a šifrovaném prostředí. Informace o klientovi nikdy neopouštějí bezpečný prostor aplikace, což je v souladu s přísnými požadavky na ochranu dat a advokátní mlčenlivost Advokátní kancelář Bečvář.
Pokyn pro ověření:

Každá odpověď generovaná systémem Konfido obsahuje přímý odkaz na zdrojový dokument a číslo stránky. Tím je zajištěna stoprocentní ověřitelnost a transparentnost, což Vám umožňuje vytvořit spolehlivý auditní záznam pro případnou kontrolu.

Zatímco advokát a realitní zprostředkovatel mají v AML rozdíly dané zákonem, efektivní správa dokumentace a pečlivá analýza rizik jsou pro obě profese nezbytné. Nástroje jako Konfido mohou ušetřit desítky hodin práce a minimalizovat riziko přehlédnutí klíčových informací.

Spočítejte si návratnost nasazení Konfida

Zjistěte, kolik času a nákladů můžete ušetřit na AML agendě a dalších činnostech díky efektivní práci s dokumenty.

Vyzkoušet demo

Zdroje a použitá literatura