Realitní transakce jsou pro advokátní kanceláře klíčovou, ale zároveň rizikovou oblastí. Důvodem je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, známý jako AML zákon. Tento předpis ukládá Vám jako advokátům při určitých úkonech, zejména v souvislosti s nemovitostmi, specifické a nekompromisní povinnosti. Jejich cílem je ochrana finančního systému i všech zúčastněných stran před podvody a riziky praní špinavých peněz (Connecte REALITY: AML v realitních transakcích: Jak a proč doložit původ financí).

V tomto článku se zaměříme na praktické aspekty AML povinností advokáta a ukážeme, jak tento proces můžete efektivně a bezpečně řídit.

Kdy se advokát stává povinnou osobou?

Základní otázkou je, kdy se na Vás jako na advokáta vztahují povinnosti dle AML zákona. Je důležité si uvědomit, že nejste povinnou osobou automaticky při poskytování jakékoli právní služby. Status „povinné osoby“ získáváte pouze při výkonu specifických činností. Podle § 2 odst. 1 AML zákona se mezi povinné osoby řadí mimo jiné i advokáti (Právní Prostor: Povinnosti realitního zprostředkovatele ve vztahu k AML zákonu (první část)), a to zejména v případech, kdy jednají jménem klienta nebo na jeho účet při:

obstarání koupě nebo prodeje nemovité věci nebo obchodního závodu,
správě peněz, cenných papírů, obchodních podílů nebo jiného majetku klienta,
zakládání nebo řízení obchodních korporací či jiných právnických osob.

Realitní transakce AML zákon explicitně zmiňuje a považuje za vysoce rizikové. Pokud tedy pro klienta zařizujete advokátní úschovu, připravujete kupní smlouvu nebo jej zastupujete při jednání s druhou stranou, stáváte se povinnou osobou se všemi souvisejícími závazky.

Identifikace vs. Kontrola klienta: Klíčový rozdíl

Mnoho z Vás zaměňuje dva základní pojmy AML legislativy: identifikaci a kontrolu klienta. Jedná se přitom o dva odlišné, na sebe navazující procesy.

Identifikace klienta

Identifikace je prvním krokem a jejím cílem je zjištění a ověření totožnosti klienta. Podle § 7 a § 8 AML zákona musíte zjistit a zaznamenat základní identifikační údaje (Finanční analytický úřad: Metodický pokyn č. 9 – Kontrola klienta, posuzování rizik spojených s klienty a obchody, rizikově orientovaný přístup).

U fyzické osoby: Jméno, příjmení, rodné číslo (nebo datum narození), místo narození, pohlaví, trvalý pobyt a státní občanství. Tyto údaje ověřujete z platného průkazu totožnosti.
U právnické osoby: Obchodní firma, sídlo, IČO. Dále identifikujete fyzické osoby, které jsou členy statutárního orgánu.

Identifikaci musíte provést vždy před uskutečněním samotného obchodu, tedy typicky před uzavřením smlouvy o advokátní úschově nebo kupní smlouvy (Realitnikariera.cz: AML zákon pro realitní makléře. Jak na identifikaci klienta?).

Kontrola klienta

Kontrola klienta je mnohem komplexnější a je to dynamický proces, který probíhá po celou dobu obchodního vztahu (Finanční analytický úřad: Metodický pokyn č. 9 – Kontrola klienta, posuzování rizik spojených s klienty a obchody, rizikově orientovaný přístup). Jejím smyslem je pochopit podstatu a účel transakce a vyhodnotit, zda nevykazuje znaky podezřelého obchodu (Realitnikariera.cz: AML zákon pro realitní makléře. Jak na identifikaci klienta?).

V rámci kontroly musíte:

Získat informace o účelu a zamýšlené povaze obchodu.
Zjistit původ finančních prostředků použitých v transakci.
Identifikovat skutečného majitele, pokud je klientem právnická osoba.
Ověřit, zda klient nebo skutečný majitel není politicky exponovanou osobou (PEP) nebo osobou, vůči níž jsou uplatňovány mezinárodní sankce.
Průběžně monitorovat obchodní vztah a transakce.

Co když klient odmítne poskytnout součinnost?

Pokud se klient odmítne podrobit identifikaci nebo neposkytne potřebné informace a dokumenty pro provedení kontroly, nesmíte obchod uskutečnit. Zákon Vám v takovém případě ukládá povinnost ukončit obchodní vztah a zvážit podání oznámení o podezřelém obchodu (Finanční analytický úřad: Metodický pokyn č. 9 – Kontrola klienta, posuzování rizik spojených s klienty a obchody, rizikově orientovaný přístup).

Zjišťování skutečného majitele a PEP

U firemních klientů nestačí identifikovat pouze jednatele zapsané v obchodním rejstříku. Vaší povinností je proniknout strukturou společnosti a zjistit, která konkrétní fyzická osoba má fakticky nebo právně možnost vykonávat rozhodující vliv (Realitnikariera.cz: AML zákon pro realitní makléře. Jak na identifikaci klienta?).

Stejně tak musíte prověřit, zda klient, jeho skutečný majitel nebo osoba jednající za klienta není politicky exponovanou osobou (PEP). Transakce s PEP podléhají režimu zesílené kontroly, což zahrnuje například zjišťování původu veškerého majetku použitého v transakci.

Oznamovací povinnost vs. Mlčenlivost advokáta

Zde se advokát povinná osoba AML dostává do nejcitlivější oblasti. Pokud na základě zjištěných skutečností pochybujete o původu peněz nebo vyhodnotíte transakci jako podezřelou, máte povinnost podat oznámení o podezřelém obchodu (OPO) Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ).

Podezřelý obchod může mít mnoho podob. Mezi typické varovné signály patří (ARROWS: Realitní kanceláře a AML):

Klient chce prodat nemovitost výrazně pod tržní cenou.
Kupní cena je ve zjevném nepoměru k majetkovým poměrům klienta.
Prostředky pocházejí ze státu s nedostatečnou AML regulací.
Klient provádí složité nebo neobvykle objemné transakce bez zjevného ekonomického důvodu.

Tato oznamovací povinnost představuje zákonnou výjimku z povinné mlčenlivosti advokáta. Splněním povinnosti dle AML zákona neporušujete zákon o advokacii. Vaše vlastní uvážení a vyhodnocení rizik je zde naprosto klíčové (Realitnikariera.cz: AML zákon pro realitní makléře. Jak na identifikaci klienta?).

Jak Konfido zefektivňuje AML proces a chrání data

Zpracování AML agendy vyžaduje práci s velkým množstvím citlivých dokumentů: kopie občanských a řidičských průkazů, výpisy z účtů, daňová přiznání, prohlášení o původu prostředků. Odesílání těchto dat e-mailem nebo jejich ukládání na sdílené firemní disky představuje značné bezpečnostní riziko.

Konfido Vám nabízí bezpečné a efektivní řešení. Jedná se o webovou aplikaci, kde má každý Váš případ (spis) vlastní, šifrované a zcela izolované prostředí.

REÁLNÝ SCÉNÁŘ:

Klient Vám pro účely realitní transakce předá složku obsahující desítky dokumentů: kupní smlouvu, výpisy z katastru, výpisy z účtů dokládající původ financí a zakladatelské listiny jeho společnosti. Místo manuálního pročítání a riskantního přeposílání e-mailem nahrajete celý balík dokumentů do Konfida. Během několika minut máte k dispozici strukturovaný přehled, ve kterém můžete okamžitě vyhledávat.

Příklad dotazu: "Vypište ze všech nahraných bankovních výpisů transakce nad 500 000 Kč a uveďte, z jakého dokumentu a strany informace pochází." Příklad dotazu: "Kdo je skutečným majitelem společnosti dle zakladatelské listiny a prohlášení klienta?"

Konfido Vám poskytne přesnou odpověď s přímým odkazem na zdrojový dokument a stranu, čímž Vám ušetří hodiny práce a eliminuje riziko lidské chyby při manuální extrakci dat.

S Konfidem nejenže zrychlíte proces kontroly klienta, ale také zajistíte, že citlivé osobní údaje a finanční informace Vašich klientů nikdy neopustí bezpečné prostředí. Veškerá data jsou šifrována jak při přenosu, tak v úložišti, a nejsou použita k trénování žádných externích modelů.

Závěr: AML jako součást řízení rizik, nikoli byrokracie

Plnění AML povinností advokáta není jen administrativní zátěží, ale nedílnou součástí profesionálního řízení rizik. Důsledným dodržováním pravidel chráníte nejen integritu finančního systému, ale především reputaci své kanceláře a zájmy svých klientů.

Využitím moderních nástrojů, jako je Konfido, můžete tento proces nejen zefektivnit, ale také výrazně zvýšit jeho bezpečnost a spolehlivost.

Spočítejte si návratnost nasazení Konfida

Zjistěte, kolik času a nákladů ušetříte na zpracování spisů, včetně komplexní AML dokumentace, a jak rychle se Vám investice do Konfida vrátí.

Vyzkoušet demo

AML povinnosti advokáta: Co zákon vyžaduje při realitní transakci