Realitní transakce jsou kvůli vysokým finančním objemům pod drobnohledem regulátorů v oblasti boje proti praní špinavých peněz. Pro realitní zprostředkovatele to znamená nejen administrativní zátěž, ale i značná právní rizika. Nedodržení povinností stanovených zákonem č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), může vést k citelným sankcím. Orientace v husté síti pravidel je přitom klíčová pro ochranu Vaší praxe.

Koho se AML zákon v realitách týká?

Základní otázkou je, kdo je vlastně „povinnou osobou“. Podle Finančního analytického úřadu (FAÚ) se za povinnou osobu v realitním sektoru považuje každý, kdo jako podnikatel zprostředkovává uzavření realitní smlouvy FAÚ. Povinnosti se tak vztahují na každého, kdo disponuje živnostenským oprávněním „realitní zprostředkování“ ARROWS. Realitní zprostředkovatelé spadají mezi povinné osoby od roku 2021 Hypoindex.

Tato definice zahrnuje jak velké realitní kanceláře, tak samostatné makléře. Jste-li držitelem této vázané živnosti, AML zákon se na Vás vztahuje v plném rozsahu.

Přehled klíčových AML povinností

Povinnosti lze shrnout do několika základních pilířů, které tvoří ucelený systém prevence. Zanedbání kterékoliv části může ohrozit celý proces.

1. Identifikace a kontrola klienta (KYC)

Základem Vaší AML agendy je princip „poznej svého klienta“ (Know Your Customer – KYC). Před uskutečněním jakéhokoliv obchodu musíte provést identifikaci a kontrolu klienta Realitní kariéra.

  • Identifikace: Znamená zjištění a ověření totožnosti klienta (fyzické i právnické osoby) a případně jeho skutečného majitele. Provádí se na základě předložených dokladů totožnosti.
  • Kontrola: Jde o hlubší proces, jehož cílem je zjistit původ finančních prostředků a účel transakce. Cílem je odhalit případný podezřelý obchod, který by mohl souviset s financováním terorismu nebo legalizací výnosů z trestné činnosti Realitní kariéra.

Podle FAÚ je kontrola klienta dynamický proces, který nekončí prvotním prověřením FAÚ. Musíte sledovat chování klienta po celou dobu trvání obchodního vztahu.

2. Prahové hodnoty pro realitní transakce

AML zákon stanovuje specifické limity, při jejichž překročení vzniká povinnost provést identifikaci a kontrolu:

  • Prodej nemovitosti: Povinnosti se vztahují na zprostředkování prodeje obecně, jelikož se jedná o Váš předmět podnikání FAÚ.
  • Pronájem nemovitosti: Identifikaci provádíte pouze u nájmů, kde měsíční nájemné dosahuje nebo přesahuje částku 10 000 EUR ARROWS. V běžné praxi u rezidenčních nemovitostí k této situaci dochází zřídka, ale u luxusních segmentů nebo komerčních pronájmů je třeba být ostražitý.

3. Systém vnitřních zásad a hodnocení rizik

Každá povinná osoba, tedy i realitní zprostředkovatel, musí mít písemně zpracovaný systém vnitřních zásad a hodnocení rizik ABES. Tento dokument je Vaší interní „kuchařkou“ pro AML.

  • Systém vnitřních zásad: Popisuje konkrétní postupy, které uplatňujete při identifikaci, kontrole, uchovávání dokumentů a oznamování podezřelých obchodů.
  • Hodnocení rizik: Musíte analyzovat, jakým rizikům praní peněz je Vaše podnikání vystaveno. Berete v úvahu typy klientů, geografické oblasti, typy nemovitostí a způsob financování. FAÚ pro tento účel vydal Metodický pokyn č. 9, který poskytuje detailní návod FAÚ.
Pokyn pro ověření:

Vždy se ujistěte, že Váš systém vnitřních zásad je aktuální a odráží poslední legislativní změny. Například novela platná od 1. února 2025 zavedla pro všechny povinné osoby povinnost nahlásit FAÚ kontaktní osobu a její dostupnost Realitní kariéra.

4. Uchovávání dokumentace

Veškeré dokumenty a informace získané v rámci plnění AML povinností (identifikační údaje, doklady o kontrole, záznamy o obchodech) musíte uchovávat po dobu 10 let od ukončení obchodního vztahu nebo uskutečnění obchodu FAÚ. Dokumenty musí být uloženy tak, aby nemohlo dojít k jejich znehodnocení a byly na vyžádání dostupné kompetentním orgánům.

Správa AML dokumentace: Chaos vs. řád s Konfidem

Udržovat po dobu deseti let kompletní a snadno dostupnou dokumentaci ke každému klientovi představuje značnou administrativní výzvu. Papírové složky se ztrácejí, data na sdílených discích jsou nepřehledná a riziko ztráty či úniku citlivých dat je vysoké.

Zde nastupuje role inteligentního asistenta, jakým je Konfido. Představuje přechod od chaosu k systémovému řádu.

  • Před Konfidem: Složky s kopiemi občanských průkazů, dotazníky a záznamy o kontrole jsou uloženy v různých fyzických i digitálních archivech. Najít dokumentaci ke klientovi z roku 2020 může zabrat hodiny a výsledek je nejistý.
  • S Konfidem: Veškerou AML dokumentaci k jednotlivým klientům nahrajete do zabezpečeného a šifrovaného prostředí aplikace. Systém Vám umožní okamžitě vyhledávat informace napříč všemi spisy.
REÁLNÝ SCÉNÁŘ:

Představte si kontrolu z FAÚ. Úřad si vyžádá kompletní dokumentaci k pěti náhodně vybraným transakcím z posledních sedmi let. S Konfidem můžete na dotaz: „Vypište všechny dokumenty související s identifikací a kontrolou klienta ABC Reality s.r.o. z roku 2022,“ získat kompletní přehled s odkazy na konkrétní soubory a strany během několika sekund. Bez něj Vás čekají dny prohledávání archivu.

Konfido neprovádí AML kontrolu za Vás, ale poskytuje Vám nástroj pro bezpečné a efektivní řízení dokumentační povinnosti, která je její nedílnou součástí. Odpovědnost zůstává na Vás, ale zátěž spojená s archivací a dohledatelností se dramaticky snižuje.

Spočítejte si návratnost nasazení Konfida

Zjistěte, kolik času a nákladů ušetříte přechodem na inteligentní správu dokumentů, včetně citlivé AML agendy.

Vyzkoušet demo

Zdroje a použitá literatura