Regulace proti praní špinavých peněz (Anti-Money Laundering, AML) představuje pro realitní zprostředkovatele dynamickou a stále se zpřísňující oblast povinností. Neznalost zákona v této oblasti neomlouvá a Finančně analytický úřad (FAÚ) klade stále větší důraz na dodržování pravidel v praxi. S příchodem novel v letech 2024 a 2025 je nezbytné, aby každý AML realitní zprostředkovatel znal novinky a byl připraven na jejich implementaci. Tento článek Vám poskytne strukturovaný přehled nejdůležitějších změn.

Kdo je povinnou osobou v realitním sektoru?

Než se zaměříme na konkrétní změny AML zákon makléř musí, je nezbytné bezpečně vědět, zda se na Vás tyto povinnosti vůbec vztahují. Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), hovoří jasně.

Povinnou osobou je každý, kdo má živnostenské oprávnění „realitní zprostředkování“ podle zákona o realitním zprostředkování ARROWS. Dle Finančně analytického úřadu se za povinnou osobu považuje také subjekt, který v rámci své podnikatelské činnosti nakupuje nebo prodává nemovité věci FAÚ. Povinnosti se tedy týkají jak velkých realitních kanceláří, tak i samostatně podnikajících makléřů Právní prostor.

Přehled klíčových změn v AML legislativě (2024–2025)

Legislativní vývoj v oblasti AML je kontinuální proces. Přestože nedošlo k jedné rozsáhlé novele, která by od základu změnila pravidla, dílčí úpravy a nové vyhlášky postupně zpřísňují a upřesňují stávající povinnosti.

Vývoj v roce 2024: Zpřesňování a nové pokyny

V průběhu roku 2024 došlo k aktualizaci některých prováděcích předpisů a metodických pokynů. FAÚ například vydal novou verzi Metodického pokynu č. 9 k hodnocení rizik, platnou od září 2024, která nahradila verzi z roku 2021 FAÚ. Rovněž byla aktualizována vyhláška ČNB č. 67/2018 Sb. ve znění účinném od 1. května 2024 FAÚ. Tyto změny sice nemění základní povinnosti, ale kladou větší důraz na dynamický přístup ke kontrole klienta a průběžné přehodnocování rizikového profilu.

Nová informační povinnost od 1. února 2025: Kontaktní osoba pro FAÚ

Zásadní novinkou, která se dotkne každého realitního zprostředkovatele, je nová informační povinnost účinná od 1. února 2025. Podle AML novela 2024 2025 je každý makléř povinen oznámit Finančně analytickému úřadu kontaktní osobu a kontaktní hodiny pro svou živnost Realitní kariéra.

Tato změna má za cíl zefektivnit komunikaci mezi FAÚ a povinnými osobami. V praxi to znamená, že FAÚ musí mít možnost Vás v definovaném čase zastihnout pro případné dotazy či kontroly. Nesplnění této povinnosti bude sankcionováno.

Co zůstává základem AML povinností?

I přes dílčí novely se nemění jádro povinností, které musí každý realitní zprostředkovatel plnit. Mezi ty klíčové patří:

  • Identifikace a kontrola klienta: Před každou transakcí přesahující 10 000 EUR, nebo pokud jde o podezřelý obchod, musíte provést identifikaci a kontrolu klienta FAIRSQUARE. Kontrola musí být provedena před uzavřením smlouvy Realitní kariéra.
  • Zjišťování skutečného majitele: Nestačí identifikovat pouze jednatele společnosti. Je nutné zjistit, která fyzická osoba má fakticky nebo právně rozhodující vliv Realitní kariéra.
  • Vypracování systému vnitřních zásad a hodnocení rizik: Každá povinná osoba musí mít písemně zpracovaný systém vnitřních zásad a hodnocení rizik, které reflektuje specifika jejího podnikání ABES.cz.
  • Uchovávání dokumentace: Veškeré záznamy a dokumenty získané v rámci plnění AML povinností je nutné uchovávat po dobu 10 let FAÚ.
  • Oznamování podezřelých obchodů: Pokud na základě provedené kontroly vyhodnotíte obchod jako podezřelý, máte povinnost jej neprodleně oznámit FAÚ.
REÁLNÝ SCÉNÁŘ:

Realitní zprostředkovatel připravuje prodej komerční nemovitosti pro právnickou osobu se sídlem v zahraničí. Spis obsahuje desítky dokumentů, včetně výpisů z cizozemských rejstříků, plných mocí a smluvní dokumentace. Manuální kontrola za účelem identifikace skutečného majitele, prověření napojení na politicky exponované osoby (PEP) a vyhodnocení rizikových faktorů (např. vazby na země ze seznamu FAÚ) může zabrat i několik pracovních dnů a hrozí přehlédnutí klíčových informací.

Jak se na změny efektivně připravit?

Adaptace na neustálé změny vyžaduje systémový přístup. Klíčové je pravidelně sledovat legislativní novinky, například prostřednictvím specializovaných služeb ABES.cz nebo sledováním aktualit na webu FAÚ.

Zásadní výzvou však zůstává efektivní práce s dokumenty. Právě zde mohou moderní nástroje, jako je Konfido, výrazně snížit administrativní zátěž a minimalizovat riziko lidské chyby. Namísto manuálního pročítání stovek stran klientské dokumentace můžete celý spis nahrát do aplikace a pomocí jednoduchých dotazů získat okamžité odpovědi s přesnými citacemi.

Příklad dotazu: „Kdo je v přiložených dokumentech uveden jako skutečný majitel společnosti a jaké jsou jeho vazby na další subjekty? Zkontrolujte, zda se některá ze zmíněných osob nenachází na sankčních seznamech.“

Konfido Vám během několika minut poskytne strukturovaný přehled, včetně odkazů na konkrétní stránky a dokumenty, kde se dané informace nacházejí. Tím nejen šetříte drahocenný čas, ale zároveň vytváříte auditní stopu pro případnou kontrolu ze strany FAÚ.

Pokyn pro ověření:

Při kontrole klienta nestačí spoléhat pouze na jím dodané informace. AML zákon vyžaduje aktivní přístup. Ověřte si totožnost klienta, prozkoumejte dostupné veřejné rejstříky a v případě pochybností si vyžádejte doplňující dokumenty prokazující původ finančních prostředků Connecte REALITY. Kontrola klienta je dynamický proces, který nekončí podpisem smlouvy FAÚ.

Budoucnost AML regulace: Co očekávat dál?

Trend je jednoznačný: zpřísňování a digitalizace. Na evropské úrovni vzniká nový úřad pro boj proti praní špinavých peněz (AMLA), což naznačuje další vlnu harmonizace a zpřísnění pravidel v nadcházejících letech. Veřejné konzultace k návrhům nových pokynů již probíhají FAÚ. Pro realitní sektor to znamená jediné – tlak na pečlivé plnění AML povinností bude nadále sílit.

Být připraven znamená nejen znát aktuální legislativu, ale také disponovat nástroji, které umožňují efektivní a prokazatelné plnění všech požadavků. Ignorování těchto povinností se stává stále rizikovější strategií.

Spočítejte si návratnost nasazení Konfida

Zjistěte, kolik času a nákladů můžete ušetřit automatizací práce s dokumenty při plnění compliance povinností.

Vyzkoušet demo

Zdroje a použitá literatura